Εισαγωγή
Ο ρόλος των επαγγελματιών μηχανικών και των εκτιμητών: ενεργειακής απόδοσης, κόστους, ποσοτήτων ή ακινήτων σε περιόδους οικονομικής ύφεσης είναι να βρίσκονται πολύ κοντά στα γεγονότα και να ικανοποιούν τις ανάγκες της κατασκευαστικής βιομηχανίας και του κλάδου της ακίνητης περιουσίας, παρέχοντας καλύτερες υπηρεσίες στους πολίτες, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, το δημόσιο τομέα και τους επενδυτές.
Οι επαγγελματίες πρέπει να διαχειρίζονται τα έργαανάπτυξης αποτελεσματικά, με σεβασμό στο περιβάλλον, τις τεχνολογικές εφαρμογές, τους νόμους, τις οικονομικές δυνατότητες των πολιτών, τις συνεισφορές των ιδιωτών επενδυτών (A.R.N. Molson, 2007) αλλά και του δημόσιου τομέα.
Η κατασκευαστική βιομηχανία έχει αλλάξει, από την παραδοσιακή αντίληψή της σε μια πιο σύγχρονη και πιο παραγωγική βιομηχανία, λόγω των επιτευγμάτων πολλών εταιρειών στον Ευρωπαϊκό τομέα των κατασκευών, οι οποίες είναι πλέον καλά τοποθετημένες στην τροχιά της μελλοντικής ανάπτυξης, που παρέχει μακροπρόθεσμες ευκαιρίες για τους επενδυτές και τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, πάντα στα πλαίσια ενός «ανεξάρτητου» - υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος.
Είναι ευρέως γνωστό ότι η κατασκευαστική βιομηχανία έχει ιδιαίτερη σημασία για την Ελληνική Εθνική Οικονομία, δεδομένου ότι αυτή ασκεί σημαντική επίδραση στην ανάπτυξη των βασικών μακροοικονομικών δεικτών και την απασχόληση και η αύξηση του εγχώριου κατασκευαστικού κλάδου εξαρτάται από τις επενδύσεις : κρατικές, διακρατικές και ιδιωτικών κεφαλαίων.
Η Ελληνική αγορά ακινήτων παράγει ακριβά προϊόντα με χαμηλότερη απόδοση και με υψηλό κόστος συντήρησης – λειτουργικής διαχείρισης σε μια μακροπρόθεσμη περίοδο, αποθαρρύνοντας τους επενδυτές και τους νέους αγοραστές. Ταυτόχρονα, το σύστημα της στεγαστική πίστης αντιμετωπίζει συνεχόμενη μείωση των αιτήσεων για στεγαστικά δάνεια και η ανακύκλωση αυτών δεν αποτελεί [μακροπρόθεσμα] σωστή πολιτική.
Σε περίπτωση μεγάλης ύφεσης – οικονομικής κρίσης τα ανωτέρω επιβεβαιώνονται δραματικά και η συμπεριφορά των αγοραστών μεταλλάσετε.
Η ελληνική κατασκευαστική βιομηχανία, παρά την εκπαίδευση - επιμόρφωση παραμένει διαβόητη για την αδυναμία της να προβλέψει και να ελέγξει το κόστος και το χρονοδιάγραμμα των έργων εντός των ορίων του αρχικού προϋπολογισμού – σχεδιασμού – επιλέξιμων δαπανών, με Φ.Π.Α., Αναθεωρήσεις και Απρόβλεπτα, αποθαρρύνοντας την ανάληψη πρωτοβουλιών των ιδιωτικών, δημόσιων και διεθνών επενδυτών για να δεσμευθούν περισσότερα κεφάλαια για νέες μελέτες και έργα κατασκευών (δηλαδή να εξασφαλίσουν βιώσιμες συμβάσεις, ειδικότερα σε περίοδο οικονομικής ύφεσης) και να επιτρέπει στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, πιστωτές και το κράτος να ελέγχουν πιο αποτελεσματικά το σύστημα της στεγαστική πίστης και των έργων υποδομής. Σε εποχές οικονομικής ύφεσης, οι διαθέσιμοι πόροι εξαντλούνται και αλλάζει ο χάρτης του κατασκευαστικού τομέα δραματικά.
Για να γίνει ο τομέας των κατασκευών & ακινήτων πιο ελκυστικός στους διεθνής οργανισμούς τους και τους επενδυτές, η κατασκευαστική βιομηχανία πρέπει να αποδείξει διεθνώς την ικανότητά της για την πρόβλεψη, τον έλεγχο και την αναφορά με ακρίβεια τόσο στα ιδιωτικά- δημόσια έργα όσο και στην ανάπτυξη ακινήτων (A. R. N. Molson, 1996 & 2006).
Η Ελληνική Κατασκευαστική βιομηχανία (ως παράδειγμα μελέτης) θα μπορούσε να επωφεληθεί από την ανάπτυξη των στρατηγικών ελέγχου και πρόβλεψης του κόστους για καλύτερες πρακτικές τόσο στη δημόσια διοίκηση όσο και σε επίπεδο τεχνικών – κατασκευαστικών εταιρειών, σε μια μακρά περίοδο χρόνου, ειδικότερα σε περιόδους κρίσης, με την ενσωμάτωση των ήδη αναπτυγμένων θεωριών σε θέματα «Engineering & Technological Education» στην κατασκευαστική βιομηχανία, με σκοπό την παραγωγή χαμηλού κόστους, ποιοτικά προσιτών κτιρίων με μεγάλη υπολειπόμενη ωφέλιμη ζωή (A.R.N. Molson, 2006), ενώ ταυτόχρονα να συγκρατήσει το εξειδικευμένο – επιμορφωμένο στελεχιακό δυναμικό της.
Ο Prof. A. R. N. Molson αναφέρει ότι η επιτυχής υλοποίηση των έργων στους τομείς όπως η μελέτη του μηχανικού, των εφαρμογών στις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις και της κατασκευής έργων π.χ. έργων υποδομής σε αστικά κέντρα, όπως «δικτύων αποχέτευσης, ύδρευσης, κ.α. και εγκαταστάσεων επεξεργασίας λυμάτων κ.α.» είναι ζωτικής σημασίας, προκειμένου να διατηρηθούν οι προϋπολογισμοί των έργων (ήτοι οι κρατικές επενδύσεις) εντός των ορίων ανοχής του κρατικού προϋπολογισμού, να επιτευχθούν οι στόχοι / milestones του χρονοδιαγράμματος που συντάσσονται για τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα σε περίπτωση χρηματοδότησης, τους επενδυτές και άλλους δημόσιους οργανισμούς και ιδιωτικούς φορείς.
Οι επιπτώσεις της υπέρβασης των προϋπολογισμών (cost) και των χρονοδιαγραμμάτων (time), των φτωχών προβλέψεων κόστους (poor forecasting) και των μη αιτιολογημένων εκθέσεων (poor reporting) είναι πάντα αρνητικά μηνύματα στην Ευρωπαϊκή αγορά και το δημόσιο ως φορέας υλοποίησης έργων. Η βιομηχανία πρέπει να επικεντρωθεί σε πρακτικές βελτιώσεις που θα επηρεάσουν θετικά και τα δημόσια έργα, στην αξιοποίηση του δημόσιου τομέα και στην προσέλκυση επενδύσεων: κρατικών, διακρατικών και ιδιωτών.
Τα αιτήματα των πελατών, επαγγελματιών και χρηστών στην μετα-Ολυμπιακή ελληνική αγορά ακινήτων να ‘παράγονται’ με χαμηλό κόστος, ποιοτικά και προσιτά κτίρια με μεγάλη υπολειπόμενη διάρκεια ωφέλιμης ζωής δεν έχουν ακουστεί (αν και στο θέμα της ποιότητας ως προς τις προδιαγραφές και τις μελέτες έχει βελτιωθεί) και οι απαιτήσεις του Υπουργείου Οικονομίας και προς την Τοπική Αυτοδιοίκηση, να αυξηθούν τα έσοδα από τη φορολογία των ακινήτων και των πολιτών (A.R.N. Molson, 2006) αποτελούν αδυναμίες της Ελληνικής αγοράς που τη συρρικνώνουν στα μεγέθη της επιχειρηματικότητας, της απόδοσης και του κύκλου εργασιών στο κατασκευαστικό τομέα.
Κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, η Ελλάδα χαρακτηρίστηκε από μια αξιόλογη ανάπτυξη ακινήτων και δημοσίων επενδύσεων, κυρίως λόγω της απότομης αύξησης της διαθεσιμότητας χρηματοδότησης και τη μείωση του κόστους χρηματοδότησης (Papadomarkakis, 2004).
Μετά το έτος 2008 υπήρχαν ενδείξεις για μια μακροχρόνια σταδιακή μείωση του δείκτη ανάπτυξης, αλλά ο μέσος επιχειρηματίας δεν ανέμενε τέτοιου μεγάλου μεγέθους συρρίκνωση και οικονομική ύφεση, με τάση αυτοκαταστροφής.
Από το έτος 2010 έως και σήμερα, η ανάπτυξη ως τάση είναι έντονα αρνητική, κυρίως λόγω της επαύξησης του κινδύνου στις νομοθετικές ρυθμίσεις και διατάξεις (Νομοθετικό έργο της Βουλής των Ελλήνων) που άμεσα ή έμμεσα επηρεάζουν το κατασκευαστικό κλάδο, το κόστος επένδυσης και την αγορά ακινήτων, η οποία σε συνδυασμό με τις υψηλές αντικειμενικές αξίες που ακολούθησαν την αρχική περίοδο χρηματοδοτικής ανάπτυξης οδηγούν σε υψηλού ρίσκου ζώνη επένδυσης για το μέσο επενδυτή.
( Συμπεριλαμβανομένου της υπερβολικής φορολογίας σε μικρό χρονικό διάστημα _ ως γνωστόν η φορολογία είναι ένας από τους βασικούς παράγοντες επιρροής στις αποφάσεις των επενδυτών ).
Η ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων οδήγησε σε σημαντική αύξηση των ιδιόκτητων κατοικιών (συνεχόμενη ανοδική τάση την τελευταία δεκαετία) και σε υψηλότερα επίπεδα ζητούμενων τιμών, όπου ο δείκτης των τιμών κατοικίας παρουσίασε σημαντική άνοδο κατά την περίοδο 1997-2007 (A. R. N. Molson, 2006).
Περιορισμένη όμως ήταν η συμμετοχή των δημόσιων οργανισμών (π.χ. Ο.Ε.Κ.) και της Ελληνικής Ορθόδοξης Εκκλησίας στο τομέα της μόνιμης κατοικίας, ως προς τον όγκο δόμησης, με αποτέλεσμα ένα τεράστιο οικιστικό χρέος των πολιτών στη σύγχρονη Ελληνική οικονομική ιστορία να συμπληρώνει εκείνο του ευρύτερου δημοσίου τομέα, που οφείλεται εν μέρει στην αγορά της 1ης κατοικίας και στα μικρά δάνεια των κατασκευαστών. Το αποτέλεσμα είναι να δημιουργηθούν «οικονομικά» ακριβές συνοικίες και λόγω του δανεισμού.
Πίνακας 1: Δείκτης των τιμών κατοικίας.
Period - περίοδος | Urban AreasΕντός Σχεδίου Πόλης | Αθήνα | Other Urban Areas Άλλες Περιοχές Εντός Σχεδίου |
(Year) - έτος | Index-δείκτης (1997=100) | Index-δείκτης (1997=100) | Index - δείκτης (1993 IV=100) |
2001 | 157,5 | 175,4 | 190,2 |
2002 | 179,3 | 203,8 | 211,7 |
2003 | 189,0 | 211,9 | 226,8 |
2004 | 193,4 | 212,4 | 237,4 |
2005 | 214,5 | 230,8 | 269,3 |
2006 | - | - | 304,2 |
Πηγή: Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος.
Από τον ανωτέρω Πίνακα 1.0 της περιόδου 2001-2006 ενδιαφέρον παρουσιάζει ο δείκτης τιμών από το έτος 1993 = 100 (δείκτης) έως το 2006, δηλαδή, η πτώση του δείκτη στις σημερινές συνθήκες θα είναι έντονα μεταβαλλόμενη με ανισότητες ανά γεωγραφική θέση μελέτης και όχι σταθερή ως προς τις αστικές και εκτός σχεδίου περιοχές.
Η οικονομική πολιτική για τις αλλαγές στο πλαίσιο της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας της Χώρας μονοπώλησαν το ενδιαφέρον στην κατασκευαστική αγορά και την διαχείριση της ακίνητης περιουσίας (ειδικά στον οικιστικό τομέα) κατά τις περιόδους 2004-06 & 2007-09 επιβάλλοντας αρχικά το κλίμα της ασφυξίας ώστε πολλοί πολίτες να επενδύσουν σε ακίνητα, αλλά και στις συνεχείς μεταβολές των αντικειμενικών αξιών.
Αυτές οι αυξητικές μεταβολές ως προς τη τάση αποτυπώθηκαν στην τρέχουσα δημοσιοοικονομική πολιτική με τις προτάσεις για αύξηση των αντικειμενικών τιμών. Παρόμοιες πολιτικές επαναλαμβάνονται σήμερα με τη φορολογική ασφυξία… (έτη 2010-2012) και την ασκούμενη νομοθετική πολιτική ανά διοικητική περιφέρεια, πιέζοντας του χρήστες ή τους επενδυτές/ιδιοκτήτες ακινήτων σε τακτοποίηση των υποθέσεων τους! Η ύφεση εμπεριέχει εργαλεία για την αφαίμαξη των επενδυτών/ιδιωκτητών στην ακίνητη περιουσία.
"Η απότομη αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών δημιούργησε ένα σημαντικό αποτέλεσμα πλουτισμού για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς η στέγαση είναι η μεγαλύτερη συνιστώσα του πλούτου των νοικοκυριών, εκ των οποίων περίπου το 90% του συνολικού πλούτου των νοικοκυριών".
Όμως, ο Prof. Angelo Robert Nicholas Molson (2006) είχε τονίζει ή καλύτερα προειδοποιήσει … ότι οι υπέρογκες τιμές των ακινήτων (σε σχέση με τον όγκο της υπό μελέτη Κατασκευαστικής Βιομηχανίας σε Ευρωπαϊκό Επίπεδο) πρέπει να αποφεύγονται στην ελληνική αγορά ακινήτων στο μέλλον, ιδίως στον τομέα της κατοικίας την περίοδο της ύφεσης και της ανόδου της ανεργίας. Από το έτος 2006 έως σήμερα, δηλαδή, σε διάστημα πέντε (5) ετών, δεν προχώρησε σε ουσιαστικό ανορθολογισμό … δηλαδή δεν έχει ολοκληρωμένες προτάσεις για ethics και culture change …
Η τάση για μερική υποχώρηση των τιμών και όχι ο ουσιαστικός εξορθολογισμός τους, έχουν οδηγήσει στην σημαντική επαύξηση του κινδύνου για μακροχρόνια ύφεση στο κλάδο της οικοδομής (= κατοικία), ακολουθώντας την «ιπτάμενη» δημόσια οικονομική πολιτική και τα «διαστημικά» μακροοικονομικά μεγέθη.
Οι οικονομικοί κίνδυνοι που ενσωματώνονται στις ζητούμενες αξίες των κατοικιών είναι κρυμμένα θέματα στη διαδικασία ανάλυσης της αγοράς και υπάρχει ένα κενό στον προσδιορισμό των αλληλεπιδράσεων τους.
Ως εκ τούτου, ο νέος κώδικας για τη βιώσιμη ανάπτυξη των κατοικιών απαιτεί υψηλότερα πρότυπα για την ενεργειακή απόδοση, τη λειτουργική διαχείριση, κ.τλ. και προβλέπετε ένα σημαντικό πλήγμα για τις υφιστάμενες συμβάσεις, καθότι από μια ‘νομική άποψη’ θα υπάρχουν αντιδικίες για τη μείωση των μισθωμάτων και την επαναδιαπραγμάτευση των συμβολαίων και της δυσπιστίας των πληροφοριών που παρέχονται από τον πελάτη (κατασκευαστική εταιρεία)...
Τα Χρηματοπιστωτικά Ιδρύματα χρειάζονται περισσότερο αξιόπιστα στοιχεία για το κόστος των έργων ανάπτυξης και υποδομών στους κλάδους της βιομηχανίας, των ακινήτων, του τουρισμού και της εκπαίδευσης σε διάφορες περιοχές της Χώρας και θετικά μηνύματα για την τάσεις στην αγορά. Η αγορά όμως χρειάζεται και αυτή αξιόπιστα ιδρύματα τα οποία δεν θα «κρατικοποιηθούν» λόγω κουρέματος από Δεινόσαυρους σε Ελέφαντες ποδοπατώντας την ανάπτυξη …
Οι σημερινές συνθήκες θέτουν την ηθική και την αλλαγή συμπεριφοράς – κουλτούρας ως μέτρο μέτρησης της δυνατότητας / δυναμικής να εξορθολογιστεί η αγορά και οι εμπλεκόμενοι να καταλάβουν : τι πρέπει να κάνουν πριν, οι δυνάμεις της ύφεσης σαρώσουν σαν οδοστρωτήρας τα πάντα … μεταβάλλοντας νόμους, οικονομικά μοντέλα και θεωρίες σε «διαστημικά σκουπίδια»….
Βιβλιογραφία
1. Molson A R N, (2006 USA) Integrating technological education and industry through research into the developed cost forecasting and control strategies in the Greek construction industry, In: Pudlowski, J Z (Ed.), 5th Global Congress on Engineering Education, 17-21 July 2006, Polytechic University. UICEE, pp. 223-226.
2. Molson A R N, (2006) Platform view: We need to concentrate on recognition, Project Control Professional, Vol. 44, No. 5.
3. Molson A R N, (2007) Expanding the integration of Technological Education and Industry Through Research Into Developed Cost Forecasting and Control Strategies For Contractors With the Incorporation of Econometric Models, World Transactions on Engineering & Technological Edvucation, Vol. 6, (accepted for publication).
4. Papadomarkakis, Y., (2004) Financing loans for individuals & developers, Real Estate & Development Annual Guide, Housing in Greece
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου